Housing Division

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Urgency ordinance- Effective march 25, 2020

Updated June 1, 2020

On May 29, Governor Newsom issued Executive Order N-66-20, which extends the Executive Order N-28-20 timeframes for tenant protections against residential and commercial evictions if failure to pay rent is COVID-19 related. Concord’s urgency ordinance was drafted to be concurrent with Executive Order N-28-20, and states that it will be automatically extended if the Governor extends the timeframe of that order or its tenant protections. That means Concord’s ordinance is effective for 60 more days, through July 28th.

On March 25, 2020, the Concord City Council adopted an urgency ordinance imposing a temporary moratorium on evictions for failure to pay rent, utilities, late fees and penalties for residential and commercial tenants in the City who are experiencing a substantial decrease in household or business income caused by the COVID-19 pandemic. The Ordinance also imposes a moratorium on rent increases for those properties not exempt under State Legislation AB-1482.

The Urgency Ordinance is effective March 25, 2020- July 28, 2020.

A flyer explaining the ordinance in English and Spanish can be found here. 

What Does the Ordinance Do? 

• Protects tenants against evictions for failure to pay rent and establishes a 90-day repayment window for each month in arrears, beginning with the first day following the lifting of the moratorium. Protects tenants against having their utilities shut-off by their landlord for failure to pay rent and/or utilities.

• Protects tenants against being charged late fees or other penalties for failure to pay rent and/or utilities.

• Protects most tenants against being issued rent increases with the exception of properties exempt under State Legislation AB 1482.

• Encourages protections for landlords by urging financial institutions and utilities to freeze any foreclosure or utility shut-offs

Who Does This Ordinance Apply To?

The moratorium on evictions applies to all businesses and residential properties in Concord regardless of age or size, including single-family homes, rooms rented in single-family homes, duplexes, condominiums, income-restricted apartments (i.e., affordable housing), rent-stabilized apartments, market-rate apartments, and mobilehomes.

The moratorium on rent increases applies to all businesses regardless of age or size and to all residential properties except those exempt pursuant to State Legislation AB-1482: properties issued a Certificate of Occupancy within last 15 years; single-family homes, townhouses and condominiums, unless owned by investment trust, corporation or LLC.; owner-occupied duplexes; hotels; residential care facilities for adults or the elderly; school dormitories; and group housing.

 How do I Qualify as a Residential or Commercial Tenants: 

1) Notify landlord of a substantial loss of income caused by the COVID-19 pandemic at least seven (7) days before rent is due.

Examples of being impacted by COVID-19 include:

• job loss 
• reduction in hours of work
• store, restaurant or office closure
• furlough or layoff
• the need to miss work to care for a home-bound, school-age child
• State or local emergency actions that prevent you from working

2) Within three (3) days after rent is due, provide landlord with written documentation demonstrating at least a 20% reduction of monthly gross pay as a result of a layoff or reduction in hours caused by the COVID-19 pandemic, or because of childcare needs or expenses arising from school closures or childcare closures related to the pandemic.

Examples of documentation include:

• letter from an employer citing COVID-19 as a reason for reduced work hours or termination
• paycheck stubs from before and after the COVID-19 outbreak
• bank statements showing your financial situation before and after the outbreak

The ordinance specifically addresses unpaid rents that occur as a direct result of the current health crisis. It does not relieve a tenant of the responsibility to pay rent. It does not apply to preexisting back rent owed prior to the moratorium.

As the City does not have the authority to regulate financial institutions or public utilities, to protect landlords, the proposed Ordinance urges financial institutions or utilities to freeze any foreclosure or utility shut-offs as a result of the COVID-19 pandemic, consistent with the language in Governor Gavin Newsom’s Executive Order N-28-20.

Additionally, the City is establishing a mediation/advocacy program for tenants whose landlords do not comply with the temporary eviction and rent moratorium. Additional information will be posted as it becomes available.

If you have additional questions, please email Brenda Kain, Housing Manager, at Brenda.Kain@cityofconcord.org or Sophia Huckabay, Housing Program Analyst, at Sophia.huckabay@cityofconcord.org.

Ordenanza de Urgencia- Efectiva a partir del 25 de marzo del 2020

El 29 de mayo, el Gobernador Newsom emitió la Orden Ejecutiva N-66-20, que extiende los plazos de la Orden Ejecutiva N-28-20 para las protecciones de los inquilinos contra los desalojos residenciales y comerciales por falta de pago del alquiler relacionada con el COVID-19. La ordenanza de urgencia de Concord fue redactada para ser concurrente con la Orden Ejecutiva N-28-20, y establece que se extenderá automáticamente si el Gobernador extiende el plazo de esa orden o sus protecciones de inquilino. Eso significa que la ordenanza de Concord es efectiva por 60 días más, hasta el 28 de julio.

El 25 de marzo del 2020, el Concilio de la Ciudad de Concord adoptó una ordenanza de urgencia que impone una moratoria temporal a los desalojos por no pagar el alquiler, los servicios públicos, los cargos por mora y las sanciones para los inquilinos residenciales y comerciales de la ciudad que están experimentando una disminución de los ingresos familiares o empresariales debido a la pandemia del COVID-19. La Ordenanza también impone una moratoria sobre los aumentos de alquiler para aquellos inmuebles o propiedades no exentos en virtud de la legislación estatal AB-1482.

La Ordenanza de Urgencia  entra en vigor a partir del 25 de marzo del 2020 al 28 de julio del 2020. 

Un folleto que explica la Ordenanza en inglés y español se puede encontra aqui.

¿Qué hace la Ordenanza?

• Protege a los inquilinos contra los desalojos por no pagar el alquiler y establece una ventana de pago de 90 días por cada mes atrasado, comenzando con el primer día después del levantamiento de la moratoria. Protege a los inquilinos para que no tengan sus servicios públicos suspendidos por su arrendador por no pagar el alquiler y/o los servicios públicos.

• Protege a los inquilinos contra cargos por mora u otras multas por no pagar el alquiler y/o los servicios públicos.

• Protege a la mayoría de los inquilinos contra los aumentos de alquiler emitidos con la excepción de las propiedades exentas en virtud de la legislación estatal AB 1482.

• Apoya protecciones para los propietarios instando a las instituciones financieras y los servicios públicos a congelar cualquier ejecución hipotecaria o desconexión de servicios públicos.

¿A quién se aplica esta ordenanza?

La moratoria de los desalojos se aplica a todas las empresas y propiedades residenciales en Concord independientemente de su tiempo de operaciones o tamaño, incluidas las viviendas unifamiliares, las habitaciones alquiladas en viviendas unifamiliares, dúplex, condominios, apartamentos con ingresos limitados (es decir, viviendas asequibles), apartamentos estabilizados por alquiler, apartamentos con tarifa de mercado y casas móviles.

La moratoria sobre los aumentos del alquiler se aplica a todas las empresas, independientemente de su tiempo de operaciones o tamaño y a todas las propiedades residenciales, excepto a las exentas de conformidad con la legislación estatal AB-1482: propiedades expedidas con un Certificado de Ocupación en los últimos 15 años; viviendas unifamiliares, casas adosadas y condominios, a menos que sean de propiedad de investment trust, corporation o LLC.; dúplex ocupado por el propietario; hoteles; centros de atención residencial para adultos o ancianos; dormitorios escolares; y vivienda en grupo.

¿Cómo Califico como Inquilino Residencial o Comercial:

1) Notificar al arrendador de una pérdida substancial de ingresos causada por la pandemia del COVID-19 al menos siete (7) días antes de que se venza la fecha para pagar el alquiler.

Ejemplos de ser afectado por COVID-19 incluyen:

• pérdida de empleo
• reducción de horas de trabajo
• cierre de tienda, restaurante u oficina
• licencia o despido
• la necesidad de faltar al trabajo para cuidar a un niño en edad escolar
• Acciones de emergencia estatales o locales que le impiden trabajar

2) Dentro de los tres (3) días después de que se venza la fecha de pagar el alquiler, proporcione al arrendador documentación escrita que demuestre al menos una reducción del 20% del salario bruto mensual como resultado de un despido o reducción en las horas causadas por la pandemia del COVID-19, o debido a las necesidades o gastos de cuidado infantil que surgieron por el cierre de escuelas o cierre de cuidados infantiles relacionados con la pandemia.

Algunos ejemplos de documentación incluyen:

• carta de un empleador citando el COVID-19 como razón para la reducción de las horas de trabajo o el despido.
• talones de cheques de antes y después del brote del COVID-19
• estados de cuenta bancarios que muestren su situación financiera antes y después del brote

La Ordenanza trata específicamente las rentas no pagadas que se producen como resultado directo de la actual crisis de salud. No libera a un inquilino de la responsabilidad de pagar el alquiler. No se aplica al alquiler atrasado preexistente adeudado antes de la moratoria.

Como la Ciudad no tiene la autoridad para regular las instituciones financieras o los servicios públicos, para proteger a los propietarios, la Ordenanza propuesta insta a las instituciones financieras o servicios públicos a congelar cualquier ejecución hipotecaria o desconexión de servicios públicos como resultado de la pandemia del COVID-19, de conformidad con el lenguaje de la Orden Ejecutiva N-28-20 del Gobernador Gavin Newsom.

Además, la ciudad está estableciendo un programa de mediación/abogacía para los inquilinos cuyos propietarios no cumplen con la moratoria del desalojo temporal y del alquiler. Más información se publicará a medida que esté disponible.

Si tiene preguntas adicionales, envíe un correo electrónico a Brenda Kain, Gerente de Vivienda, a Brenda.Kain@cityofconcord.org o a Sophia Huckabay, Analista del Programa de Vivienda, al Sophia.huckabay@cityofconcord.org.